Immobilienbewertung bei Schenkung und vorweggenommener Erbfolge

Bei der Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder, Enkel oder andere nahestehende Personen stehen nicht immer steuerliche Motive im Vordergrund. Häufig geht es um familiäre Klarheit und geordnete Vermögensnachfolge: Ein Haus oder eine Eigentumswohnung soll an ein Kind übergehen, während Geschwister oder andere Angehörige angemessen berücksichtigt werden, sei es durch Ausgleichszahlungen oder den Verweis auf gesetzliche Mindestansprüche. Gleichzeitig besteht oft der Wunsch, die eigene Absicherung zu erhalten und spätere Konflikte möglichst zu vermeiden.

Damit solche Regelungen tragfähig gestaltet werden können, reicht eine ungefähre Wertvorstellung nicht aus. Erforderlich ist eine stichtagsbezogene Verkehrswertermittlung auf Grundlage der tatsächlichen, rechtlichen und marktbezogenen Gegebenheiten. Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert bildet die Grundlage für Ausgleichszahlungen, Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche sowie für notarielle Vereinbarungen und anwaltliche Verhandlungen. Insbesondere bei einer ungleichen Berücksichtigung von Angehörigen kommt ihm besondere Bedeutung zu.

Die rechtliche und steuerliche Beurteilung bleibt der Anwaltschaft und Steuerberatung vorbehalten. Meine Aufgabe ist nicht die Mitwirkung an rechtlichen oder steuerlichen Gestaltungszielen, sondern die sachverständige Verkehrswertermittlung. Diese hat weisungsfrei und nach anerkannten Standards zu erfolgen. Nur so entsteht ein belastbares Gutachten, das als verlässliche Grundlage für weitere Entscheidungen und für nachträgliche Prüfung dienen kann.

Immobilienübertragung zu Lebzeiten

Die Übertragung einer Immobilie innerhalb der Familie zu Lebzeiten ist ein eigenständiger Vorgang und nicht mit dem Verkauf am freien Markt vergleichbar. Anders als dort wird kein Kaufpreis zwischen unabhängigen Marktteilnehmern ausgehandelt, der dem objektiven Marktwert entspricht. Stattdessen beruht die Übertragung häufig auf individuellen Wertvorstellungen des Übergebers und des Übernehmers, ohne Gewissheit, ob diese mit dem objektiven Verkehrswert zum Zeitpunkt der Übertragung übereinstimmen.

Was sich im Moment der Schenkung als naheliegendes und pragmatisches Vorgehen darstellt, kann erhebliches Konfliktpotenzial in sich bergen. Nicht selten tritt dies erst mit dem Erbfall, also Jahre später, zutage und führt zu belastenden Auseinandersetzungen innerhalb der Familie in einer ohnehin durch den Todesfall angespannten Situation.

Dies gilt umso mehr, wenn nicht alle Angehörigen in gleicher Weise beziehungsweise in der gesetzlichen Erbfolge bedacht werden. Pflichtteilsberechtigte, die zum gesetzlich geschützten Angehörigenkreis gehören und von der Erbfolge teilweise oder ganz ausgeschlossen wurden, können ihre gesetzlich gewährleistete Mindestbeteiligung gegen die bedachten Erben geltend machen. Ist dann der Nachlass nur von geringem Wert, etwa weil weiteres Vermögen zu Lebzeiten verschenkt wurde, kann zusätzlich ein Pflichtteilsergänzungsanspruch in Betracht kommen, also ein weiterer Zahlungsanspruch zur Berücksichtigung lebzeitiger Schenkungen.

Ein Verkehrswertgutachten im Zeitpunkt der Übertragung dokumentiert die tatsächlichen, rechtlichen und marktbezogenen Verhältnisse und ermittelt auf präziser Grundlage den Verkehrswert zum Stichtag der Übertragung. Mit zunehmendem zeitlichen Abstand erhöht sich der Bewertungsaufwand erheblich, da die damaligen Gegebenheiten mühsam rekonstruiert werden müssen, um einen stimmigen und zutreffenden Verkehrswert ermitteln zu können.

Besonders problematisch wird es, wenn der Übernehmer die Immobilie inzwischen vermietet, umgebaut oder verkauft hat. Dann ist eine Innenbesichtigung oft nicht mehr möglich, teilweise nur noch eine Außenbesichtigung von der Straße aus. Dies führt buchstäblich zu einem unvollständigen Bild. Hinzu kommt, dass bei einem weiteren Eigentümerwechsel der Sachverständige meist keine wirksame Vollmacht erhält, um behördliche Akten oder Verzeichnisse einzusehen. Die Wertermittlung muss sich dann auf weitgehende Annahmen stützen.

Grundsätzlich jedoch ist auch eine zuverlässige Verkehrswertermittlung für lange zurückliegende Stichtage möglich. Dies zeigt sich etwa beim Zugewinnausgleich in Scheidungsverfahren, bei dem frühere Immobilienwerte regelmäßig rekonstruiert werden müssen. Auch hier werden geschenkte Immobilien in eingeschränktem Umfang berücksichtigt, selbst wenn eine geschenkte Immobilie im Alleineigentum des beschenkten Ehepartners steht.

Tritt der Erbfall erst Jahre nach der Übertragung ein, kann der damalige Verkehrswert gleichwohl im Zusammenhang mit Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüchen erneut an Bedeutung gewinnen. Dies ist selbst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist für reine Schenkungen (§ 2325 Abs. 3 BGB) unter Umständen möglich, sofern die tatsächliche wirtschaftliche Entreicherung des Schenkers zu späterem Zeitpunkt erfolgte; oft erst durch dessen Ableben. Dabei klärt die sachverständige Bewertung ausschließlich die Wertfrage und bleibt von familiären Interessenlagen und Gestaltungszielen unabhängig.

Wertgrundlage für Ausgleichszahlungen

Ein Verkehrswertgutachten liefert die stichtagsbezogene Wertgrundlage für Ausgleichszahlungen, Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche sowie notarielle und anwaltliche Regelungen.

Wird eine Immobilie zu Lebzeiten auf ein Kind oder Enkelkind übertragen, liegt die Frage nahe, welche wirtschaftliche Zuwendung andere gesetzliche Erben erhalten und in welcher Höhe dies geschehen soll. In diesem Fall bildet der sachverständig ermittelte Verkehrswert die Bezugsgröße für Ausgleichszahlungen oder andere Vermögensdispositionen. Dies liegt vor allem nahe, wenn eine Immobilie nicht auf mehrere Personen aufgeteilt werden soll.

Ein tragfähiger Ausgleich setzt voraus, dass der Wert der übertragenen Immobilie nachvollziehbar bestimmt wird. Eine überschlägige Schätzung reicht dafür nicht und bietet möglicherweise Anlass für Streitigkeiten, wenn einzelne Beteiligte die zugrunde gelegte Wertannahme nicht akzeptieren. Die damit einhergehenden Unsicherheiten kann ein sachverständiges Verkehrswertgutachten ausräumen oder gar nicht erst entstehen lassen.

Ein Verkehrswertgutachten schafft keine Verpflichtung zu einem bestimmten Ausgleich. Es legt jedoch offen, welchen Wert die Immobilie zum maßgeblichen Stichtag hat und worauf dieser Wert beruht. Auf dieser Grundlage können die Beteiligten entscheiden, ob und in welcher Höhe Ausgleichszahlungen erfolgen sollen.

Wohnungsrecht, Wohnrecht, Nießbrauch und weitere Vorbehalte

Nießbrauch, Wohnungsrechte, Leibrenten und weitere Vorbehalte verändern die wirtschaftliche Wirkung der Übertragung erheblich und sind bei der Bewertung zu berücksichtigen.

Bei der Übertragung zu Lebzeiten wird das Eigentum häufig nicht vorbehaltlos übertragen. Gerade hierin liegt ein wesentlicher Vorteil der vorweggenommenen Erbfolge.

Der Übergeber kann die Vermögensnachfolge vorbereiten, ohne seine Wohnsituation, seine Nutzungsmöglichkeiten oder seine wirtschaftliche Absicherung vollständig aufzugeben. Der Übernehmer erhält zugleich eine Vermögensdisposition, die es ihm ermöglicht, die künftige Nutzung, Erhaltung oder Entwicklung der Immobilie oder seines Vermögens langfristig zu planen und seine Lebensführung auf mögliche Verpflichtungen gegenüber dem Übergeber einzustellen. Gemeinsam können auch Regelungen zur Versorgung, Betreuung oder Pflege getroffen werden, soweit dies einmal erforderlich werden sollte.

Typische Vorbehalte sind Nießbrauch mit umfassender Nutzungsbefugnis einschließlich der Möglichkeit, Mieteinnahmen zu erzielen, Wohnungsrechte für bestimmte Räume oder eine abgeschlossene Wohnung sowie sonstige Wohn- und Mitbenutzungsrechte mit engerem Nutzungsumfang wie z. B. dem Keller, einem Stellplatz, dem Garten oder anderen Nebenflächen.

Daneben sind finanzielle oder persönliche Versorgungsregelungen üblich. Bei einer Leibrente verpflichtet sich der Übernehmer zu wiederkehrenden Zahlungen, häufig auf Lebenszeit des Übergebers. Versorgungsleistungen können darüber hinaus auch Sachleistungen, Pflege- oder Betreuungsleistungen, Kostenübernahmen oder sonstige wiederkehrende Zuwendungen umfassen.

Ergänzt werden diese durch Regelungen zur Tragung bereits laufender Kosten, öffentlicher Lasten, der Instandhaltung und außergewöhnlicher Aufwendungen sowie Rückübertragungsrechte bei Insolvenz, Vorversterben, Veräußerung oder Scheidung des Übernehmers. Auch Zustimmungsvorbehalte bei Verkauf oder Belastung der übertragenen Immobilie sowie Vorkaufsrechte sind gängig.

Solche Vorbehalte verändern die wirtschaftliche Wirkung der Übertragung grundlegend, weil der Übernehmer nicht nur Vermögen erhält, sondern zugleich laufende oder auch erst künftige Lasten übernimmt. In besonderen Konstellationen beginnt die 10-Jahres-Frist (§ 2325 Abs. 3 BGB) erst mit dem Wegfall der Belastung, etwa wenn das vorbehaltene Recht erst mit dem Tod des Schenkers erlischt. Daher sind entsprechende Grundstücksbelastungen im Erbfall gelegentlich für die Verkehrswertermittlung nicht mehr zu berücksichtigen.

Nicht jeder Bewertungsanlass erfordert dieselbe Gutachtentiefe. Für vorbereitende Gespräche innerhalb der Familie kann eine Wertexpertise genügen. Wenn der Wert dagegen Grundlage für vertragliche Regelungen, Ausgleichszahlungen oder eine spätere Überprüfung sein soll, ist ein umfangreicheres Verkehrswertgutachten in der Regel die tragfähigere Grundlage.

Im ersten Schritt kläre ich mit Ihnen, welcher Zweck mit der Bewertung verfolgt wird, welche Unterlagen benötigt werden und welcher Umfang sachgerecht ist. Informationen zur Vergütung erhalten Sie auf der Honorarseite.