Verkehrswertgutachten auf gesetzlicher Grundlage

Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Anders als eine bloße Orientierung oder überschlägige Werteinschätzung zielt es auf die Herleitung eines konkreten Verkehrswerts. Dafür werden die wertrelevanten rechtlichen, tatsächlichen und marktbezogenen Verhältnisse geprüft, methodisch eingeordnet und in ihren Grundlagen und Ergebnissen ausführlich dargelegt.

Auf den jeweiligen Bewertungsfall sind die regional bzw. örtlich einschlägigen Wertermittlungsdaten und Modellansätze anzuwenden. Da sich die Modellbeschreibungen und Datengrundlagen in Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern unterscheiden, sind jeweils die vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss bereitgestellten Marktdaten und Modelle heranzuziehen. Für die Wertermittlung genügt es deshalb nicht, einzelne Marktdaten isoliert zu übernehmen und rechnerisch einen Wert zu bilden. Vielmehr erfordert die Anwendung dieser Modelle fachliche Einordnung, regionale Marktkenntnis und eine sachgerechte Ausfüllung der im Modell angelegten Spielräume.

Maßgeblich ist dabei nicht irgendeine subjektive Preisvorstellung, sondern der Preis, der für die Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung ihrer rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage am wahrscheinlichsten erzielbar wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, die den Markt nicht allgemein prägen, bleiben außer Betracht.

Gerade in Zusammenhängen wie Scheidung, Schenkung oder Erbschaft ist der Blick auf die Immobilie häufig durch persönliche Verhältnisse, individuelle Interessen und eigene Wertvorstellungen geprägt. Das Verkehrswertgutachten löst sich von dieser Beteiligtenperspektive und richtet die Wertermittlung auf den allgemeinen Grundstücksmarkt zum Stichtag aus. Dadurch wird nicht gefragt, welchen Wert die Immobilie für einzelne Beteiligte haben mag, sondern welcher Preis unter gewöhnlichen Marktbedingungen am wahrscheinlichsten erzielbar wäre.

Wie der Verkehrswert ermittelt wird

Die Wertermittlung erfolgt nach den in der ImmoWertV vorgesehenen Verfahren. Je nach Objektart, Nutzungsstruktur, Marktgegebenheiten und Datenlage kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren in Betracht. Maßgeblich ist dabei nicht die schematische Anwendung eines einzelnen Verfahrens, sondern die sachgerechte Auswahl und Einordnung der für das konkrete Objekt und den örtlichen Markt geeigneten methodischen Ansätze.

Bei Eigentumswohnungen steht häufig das Vergleichswertverfahren im Vordergrund, sofern geeignete Vergleichsdaten vorliegen, da die Objekte aufgrund weitgehend übereinstimmender Merkmale oft gut vergleichbar sind. Bei Renditeobjekten kommt dem Ertragswertverfahren regelmäßig besonderes Gewicht zu. Das Sachwertverfahren ist vor allem dort von Bedeutung, wo die marktgerechte Ableitung des Werts stärker an der baulichen Substanz ansetzt, insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei Objekten mit ausgeprägten individuellen Merkmalen.

Was ein Verkehrswertgutachten umfasst

Ein Verkehrswertgutachten umfasst regelmäßig nicht nur die eigentliche Wertermittlung, sondern bereits zuvor die Klärung von Auftrag und Zweck, die Besichtigung, die Bestimmung der maßgeblichen Stichtage und die Sichtung der Unterlagen. Hinzu kommt die Untersuchung von Lage, Grundstück und Gebäuden, die Prüfung rechtlicher und planungsrechtlicher Gegebenheiten sowie die Auswahl und Begründung des sachgerechten Verfahrens. Daran schließen sich Bodenwertermittlung, Verfahrensrechnung, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, gegebenenfalls Plausibilitätsprüfungen und die Ableitung des Verkehrswerts an.

Wann ein Verkehrswertgutachten sachgerecht ist

Ein Verkehrswertgutachten ist regelmäßig dann sachgerecht, wenn der Immobilienwert nicht mehr nur orientierend zur Gewinnung einer Verhandlungsbasis eingeordnet werden soll, sondern als konkreter Verkehrswert benötigt wird. Das gilt insbesondere dann, wenn subjektive Interessenlagen, widersprüchliche Vorstellungen oder ein erhöhtes Bedürfnis nach Neutralität und Nachvollziehbarkeit die Wertermittlung prägen.

In solchen Konstellationen genügt eine bloße wertmäßige Orientierung häufig nicht mehr. Erforderlich ist dann vielmehr eine Wertermittlung, die den Bewertungsgegenstand aus dem unmittelbaren Interessengegensatz der Beteiligten herauslöst und auf eine fundierte Grundlage stellt. Das Verkehrswertgutachten dient in diesem Zusammenhang nicht dazu, eine bloße Verhandlungsspanne zu eröffnen, sondern einen konkreten Verkehrswert herzuleiten.

Soll darüber hinaus zwischen den Beteiligten eine verbindliche Wertfestlegung erreicht werden, kann vor Übergabe des Verkehrswertgutachtens vereinbart werden, dass es die Funktion eines Schiedsgutachtens übernimmt. Ein Schiedsgutachten kann dazu dienen, eine streitige Wertfrage noch außergerichtlich einer verbindlichen Klärung zuzuführen.

Die sachgerechte Funktion eines Verkehrswertgutachtens erschöpft sich jedoch nicht in bereits angespannten oder streitnahen Situationen. Es kann ebenso dazu dienen, Konflikte gar nicht erst entstehen zu lassen, indem der Immobilienwert frühzeitig auf neutraler und nachvollziehbarer Grundlage bestimmt wird. Das kann etwa bei Schenkungen, bei vorweggenommenen Übertragungen aus künftigem Nachlassvermögen oder allgemein dort von Bedeutung sein, wo Vermögensverschiebungen wertmäßig nachvollziehbar und für spätere Beteiligte fair gestaltet werden sollen.

Hinzu kommt, dass Verkehrswertgutachten häufig nicht im rein internen Bereich verbleiben. Sie dienen vielfach dazu, Wertansätze gegenüber Behörden oder privaten Beteiligten nachvollziehbar zu begründen, einzuordnen oder unzutreffenden Ansprüchen fundiert entgegenzutreten. Gerade dort, wo eine solche Außenwirkung entsteht, kommt es auf eine methodisch saubere, ausführlich dokumentierte und nach außen vermittelbare Wertermittlung an.

Nicht in jedem Fall ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich. In geeigneten Fällen kann auch eine Wertexpertise sachgerecht sein.

Soll zwischen Beteiligten eine verbindliche Wertfestlegung erreicht werden, kann unter Umständen ein Schiedsgutachten in Betracht kommen.

Für Verkehrswertgutachten, Wertexpertisen und Schiedsgutachten gelten unterschiedliche Vergütungsmaßstäbe. Angaben zu Vergütung und Nebenkosten finden Sie gesondert unter Honorare.