Ablauf einer Immobilienbewertung – von der Anfrage bis zum Gutachten

Im Erstkontakt besprechen wir den Bewertungsanlass sowie wesentliche Rahmendaten des Bewertungsfalls. Dazu gehören insbesondere die Lage der Immobilie, die Eigentümerkonstellation sowie etwaige bekannte Rechte und Lasten am Grundstück, soweit mir entsprechende Angaben nicht bereits über das Anfrageformular übermittelt worden sind.

Ferner besprechen wir Ihre persönliche Ausgangssituation und die Frage, welche Art von gutachterlicher Leistung im konkreten Fall in Betracht kommt. Je nach Anlass kann dies eine Wertexpertise, ein Verkehrswertgutachten, ein Schiedsgutachten oder ein Parteigutachten im Zusammenhang mit einem bevorstehenden oder bereits laufenden Rechtsstreit sein.

Im nächsten Schritt nehme ich eine Luftbildauswertung vor, um mich mit der geographischen Lage, den konkreten örtlichen Umständen und der baulichen Situation auf dem Grundstück vertraut zu machen. Im Ergebnis dieser Luftbildauswertung kann ich abschätzen, welche Unterlagen über einen einfachen Grundbuchauszug und einen Grundriss hinaus für die weitere Bearbeitung im Zusammenhang mit der vorgesehenen gutachterlichen Leistung benötigt werden. Außerdem ermittle ich den für das Grundstück maßgeblichen Bodenrichtwert.

Sie erhalten sodann kurzfristig einen Rückruf. Ich erläutere Ihnen meine erste Einschätzung zum bisherigen Befund und zum bis dahin absehbaren Bearbeitungsaufwand des nächsten Schritts. Dadurch haben Sie Gelegenheit, das weitere Vorgehen in Ruhe zu überdenken und sich gegebenenfalls mit Miteigentümern, Ihrer anwaltlichen Vertretung oder mit einer anderen Vertrauensperson Rücksprache zu nehmen. Selbstverständlich können Sie meine erste Einschätzung auch mit den Rückmeldungen vergleichen, die Sie von anderen sachverständigen Kolleginnen und Kollegen erhalten haben.

Bis zu diesem Zeitpunkt entstehen Ihnen keine Kosten.

Beschaffung der Bewertungsunterlagen und Festpreisangebot

Nach Ihrer Rückmeldung hole ich unverzüglich die benötigten Auskünfte, Unterlagen und Registerauszüge bei den zuständigen Stellen auf Grundlage einer erteilten Vollmacht ein. Da ich am elektronischen Rechtsverkehr teilnehme, können die Anfragen ohne Zeitverlust übermittelt werden. Beim Grundbuchamt ist allerdings die Vorlage der Vollmacht im Original erforderlich. Den Grundbuchauszug können Sie deshalb schon im Vorfeld selbst einholen, um Zeit zu sparen.

Zeitgleich bitte ich Sie um Überweisung einer Pauschale für diesen Bearbeitungsschritt, die auf später beauftragte Leistungen voll angerechnet wird.

Soweit es sich um einen einfach gelagerten Bewertungsfall (z.B. eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, Ein- oder Zweifamilienhaus im Geltungsbereich eines Bebauungsplans) handelt, erhalten Sie umgehend ein schriftliches Festpreisangebot, ohne dass zunächst weitere behördliche Rückmeldungen abgewartet werden müssen. Voraussetzung eines Festpreisangebots ist stets mindestens das Vorhandensein eines Grundbuchauszugs und eines Grundrisses bzw. eines Aufmaßes.

In anderen Fällen wird es jedoch erforderlich sein, den Eingang wertrelevanter Auskünfte etwa aus dem Baulastenverzeichnis oder dem Altlastenkataster abzuwarten, da sie für den tatsächlichen Bewertungsaufwand und damit für die Kalkulation des Festpreisangebots erheblich sein können. Dies schützt Sie vor Nachtragsforderungen und gewährleistet eine verlässliche Kalkulationsgrundlage sowie hohe Kostentransparenz.

Die Ortsbesichtigung erfolgt regelmäßig erst nach Annahme des Festpreisangebots. Auf Wunsch kann sie jedoch vorher gesondert beauftragt werden. Die hierfür entstehenden Kosten werden ebenso wie die Kosten der Unterlagenbeschaffung auf die Vergütung der Hauptleistung angerechnet.

Ortsbesichtigung und gutachterliche Bearbeitung

Die vorgesehene gutachterliche Leistung, der Bewertungsanlass und der Festpreis werden schriftlich vereinbart. Die bereits angefallene Pauschalvergütung wird auf den Festpreis vollständig angerechnet.

Die Beteiligten erhalten, soweit gewünscht, eine schriftliche Einladung zum abgestimmten Ortstermin. Vor Beginn und nach Abschluss der eigentlichen Ortsbesichtigung beantworte ich weitere Fragen, soweit solche inzwischen entstanden sind. Während der Ortsbesichtigung sollen unter den Beteiligten keine persönlichen Konflikte ausgetragen werden.

In der Regel komme ich bereits vor dem Termin in die Nähe des Bewertungsobjekts und besichtige die nähere Umgebung, nehme das Grundstück von außen in Augenschein und fertige erste Aufnahmen an. Ich bitte darum, mich vor dem gemeinsamen Beginn nicht anzusprechen, damit alles, was besprochen wird, für alle Beteiligten wahrnehmbar ist. Beeinflussungsversuche verbieten sich. Ich begegne allen Beteiligten mit der gebotenen Neutralität.

Soweit in der Fotodokumentation keine persönlichen Gegenstände abgelichtet werden sollen, bitte ich darum, diese vor der Ortsbesichtigung zu entfernen, damit ich die Dokumentation so anfertigen kann, wie das Objekt im Besichtigungstermin da steht und liegt. Die meisten Fotos dienen zunächst als bildliches Protokoll des vorgefundenen Zustands. Ich ziehe sie beim Verfassen des Gutachtens heran und überführe ihre Inhalte in textliche Feststellungen. Nicht jedes aufgenommene Foto wird im Anhang des Gutachtens dokumentiert.

Bei der Ortsbesichtigung werden ausschließlich zerstörungsfreie Untersuchungen angestellt. Ich öffne keine baulichen Teile außer Türen, Fenster und Luken. Bitte stellen Sie den Zugang zu allen Gebäudeteilen und Räumen sicher, einschließlich Spitzböden, Abseiten, Kriechkeller und technischer Räume. Sollte es erforderlich sein, Bauschäden, Baumängel, die Standsicherheit oder sonstige bauphysikalische Befunde zu begutachten, ist hierfür ein gesondertes Sachverständigengutachten erforderlich, da dies außerhalb meines Fachbereichs liegt.

Nach dem Ortstermin wird die gutachterliche Ausarbeitung fertiggestellt und an den vereinbarten Personenkreis übermittelt. Die Bearbeitungsdauer hängt vom Bewertungsumfang und vom Eingang noch ausstehender Unterlagen ab. Bis zur Übergabe des Gutachtens kann bei Bedarf noch abgestimmt werden, ob eine Schiedsgutachtenabrede zugrunde gelegt werden soll.