Qualitätsmaßstäbe meiner gutachterlichen Arbeit

Ausgangspunkt jeder Verkehrswertermittlung ist der gesetzliche Verkehrswertbegriff des § 194 BauGB. Danach wird der Verkehrswert, gleichbedeutend mit dem Marktwert, durch den Preis bestimmt, der zum Stichtag der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse werden nicht berücksichtigt. Dieser gesetzliche Bewertungsmaßstab ist verbindlich und dient dazu, Unklarheiten oder Interpretationsspielräume des Verkehrswertbegriffs auszuschließen.

Die drei Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV

Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt unter Anwendung der in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normierten Verfahren. Zur Auslegung der ImmoWertV werden die Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) ergänzend herangezogen. Die in der ImmoWertV vorgegebenen Verfahren gewährleisten eine systematische, nachvollziehbare und intersubjektiv überprüfbare Vorgehensweise, mit deren Hilfe ein marktgerechtes Bewertungsergebnis abgeleitet wird.

Gemäß § 6 Abs. 1 ImmoWertV ist der Verkehrswert grundsätzlich mit dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder einer Kombination dieser Verfahren zu ermitteln. Die Auswahl des jeweils geeigneten Wertermittlungsverfahrens richtet sich nach der Art des Bewertungsobjektes, dem marktüblichen Kauf- und Verkaufsverhalten, der Verfügbarkeit geeigneter Marktdaten und danach, welches Verfahren die marktübliche Wertbildung des konkreten Bewertungsobjektes am besten abbildet.

Bewertung nach Erträgen

Das Ertragswertverfahren (§ 27 ff. ImmoWertV) kommt zur Anwendung bei bebauten Grundstücken, deren Nutzung primär auf die langfristige Generierung von Mieteinnahmen ausgerichtet ist. Der Nutzen des Ertragswertverfahrens liegt insbesondere in seiner unmittelbaren Marktorientierung, der normierten Rechenmethodik sowie der Verwendung marktüblicher Mieten und Liegenschaftszinssätze, wobei individuelle Ausstattungsmerkmale nicht im Vordergrund stehen. Damit bildet das Verfahren den Wert einer Immobilie vor allem auf Grundlage ihrer nachhaltig erzielbaren Erträge ab.

Bewertung über Vergleichspreise

Das Vergleichswertverfahren (§ 24 ff. ImmoWertV) kann zur Ermittlung des Werts von bebauten oder unbebauten Grundstücken angewendet werden, bei denen in ausreichender Zahl Vergleichsfälle vorliegen, was in der Regel nur in städtischen Lagen der Fall ist. Wenn jedoch keine ausreichende Zahl unmittelbar vergleichbarer Kaufpreise hinsichtlich relevanter Merkmale (wie z.B. Lage, Alter, Größe, Zustand, Ausstattung, Kaufdatum) vorhanden ist, kann ein indirektes Vergleichswertverfahren unter Verwendung von Vergleichsfaktoren (z.B. m²-Gebäudefaktoren) durchgeführt werden. Die Vergleichsfaktoren bilden dabei nur die Merkmale ab, die in der jeweiligen Datengrundlage statistisch erfasst wurden. Sie berücksichtigen nur eine begrenzte Auswahl an Merkmalen, ohne die gesamte Merkmalsvielfalt zu integrieren. Die herangezogenen Vergleichsdaten basieren in der Regel auf Datenauszügen des örtlich zuständigen Gutachterausschusses, die hinreichend dieselben Merkmale aufweisen wie das Bewertungsobjekt.

Bewertung nach Gebäudewert und Bodenwert

Das Sachwertverfahren (§ 35 ff. ImmoWertV) wird angewendet, wenn Grundstücke mit Gebäuden bebaut sind, bei denen insbesondere die Eigennutzung, der Bodenwert sowie bauliche und technische Merkmale eine zentrale Rolle spielen. Dies betrifft vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser. Das Sachwertverfahren ist insbesondere für Immobilien geeignet, die überwiegend eigengenutzt werden oder aufgrund ihrer individuellen Bauweise nur eingeschränkt vergleichbar sind. In diesen Fällen wird der vorläufige Sachwert maßgeblich aus dem Bodenwert, den Herstellungskosten der baulichen Anlagen zum Neuwert sowie der entsprechenden Alterswertminderung abgeleitet und anschließend nach dem Modell des örtlich zuständigen Gutachterausschusses an den lokalen Grundstücksmarkt angepasst.

Ermittlung des Bodenwerts

Der Bodenwert ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu bestimmen, wobei bestehende bauliche Anlagen auf dem Grundstück unberücksichtigt bleiben, da sich die Angaben zum Bodenwert stets auf den Bodenwert eines unbebauten Grundstücks beziehen. Das Vergleichswertverfahren wird bevorzugt, weil es auf tatsächlich erzielten Marktpreisen ähnlicher Grundstücke gründet.

Nachvollziehbarkeit als Qualitätsmaßstab

Ein fachlich korrektes Verkehrswertgutachten genügt nicht. Es muss darüber hinaus für alle Beteiligten verständlich sein. Ist diese zusätzliche Bedingung nicht erfüllt, kann es als ungerecht oder unzutreffend empfunden werden, selbst wenn es nach fachlichen Maßstäben einwandfrei ist. Entscheidend für die Akzeptanz ist, dass die tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen verständlich erklärt sind, die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens schlüssig begründet ist, die verwendeten Marktdaten plausibel sind, Berechnungen und Rechenschritte kontrollierbar sind und gezogene Schlussfolgerungen als folgerichtig erkannt werden. Es reicht daher nicht aus, wenn eine Wertermittlung nur für Fachleute verständlich ist, nicht aber für diejenigen, die sie beauftragt haben und für die aus dem Ergebnis des Gutachtens echte Vermögensfolgen entstehen.

Persönliche und eigenverantwortliche Sachverständigenleistung

Ein Sachverständigengutachten ist stets eine persönliche fachliche Leistung. Ich ermittle die Wertermittlungsgrundlagen eigenverantwortlich und prüfe Unterlagen sowie Auskünfte der Auftraggeber und Dritter auf Plausibilität. Soweit einzelne Aspekte der Wertermittlung auf Annahmen basieren, werden sie als solche gekennzeichnet, begründet und nicht als feststehende Tatsachen behandelt. In meine Gutachten fließen nur solche Annahmen ein, deren Vorliegen nach meiner sachverständigen Beurteilung mit hinreichender Wahrscheinlichkeit gegeben ist. Die Erfassung, Prüfung und Bewertung wertrelevanter Sachverhalte ist integraler Bestandteil meiner persönlichen Verantwortung als Sachverständiger.

Einsatz von KI-Modellen als Assistenzsysteme

Einem Sachverständigen ist es nicht gestattet, die Bearbeitung des Sachverständigenauftrages an andere zu übertragen. Die fachliche, methodische und inhaltliche Hoheit verbleibt beim Sachverständigen persönlich. Unterstützende Assistenz ist zulässig, solange die Zuarbeit von untergeordneter Bedeutung bleibt (vgl. § 10 MSVO; § 407a Abs. 3 ZPO). An diesem Maßstab orientiere ich mich auch beim Einsatz von KI-Modellen.

Im gesamten Bearbeitungsprozess führe ich die gutachterlichen Kernaufgaben eigenständig aus. Ich erstelle die Lösungsskizze einschließlich aller Rechenschritte zunächst auf Papier, prüfe diese mit einem Tabellenkalkulationsprogramm und formuliere den Gutachtentext. Die finale Arbeitsfassung gebe ich in ein KI-System ein, das orthographische, sprachliche und typographische Fehler entdeckt, minimalinvasiv korrigiert und Verbesserungen zur Leseführung vorschlägt. Übernommene Änderungen prüfe ich erneut und arbeite sie ein. Deshalb werden KI-Detektionsprogramme einen KI-Einfluss anzeigen. Die Wahrscheinlichkeitswerte variieren je nach Tool. Eine entsprechende Anzeige steht dem Grunde nach mit dem tatsächlichen Arbeitsprozess im Einklang und wird von mir nicht verschleiert.

Der Einsatz von KI-Modellen ist daher bei der Erstellung von Sachverständigengutachten nicht bereits als solcher problematisch. Problematisch wird er dort, wo nicht mehr erkennbar ist, ob die gutachterliche Leistung persönlich erbracht wurde. Dies verdeutlicht der Beschluss des LG Darmstadt (Az. 19 O 527/16) vom 10. November 2025.

Die Einhaltung der Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO) beachte ich auch in diesem Anwendungszusammenhang sorgfältig. Personenbezogene Daten wie Namen und Anschriften werden nicht in KI-Systeme eingegeben. Stattdessen arbeite ich mit technischen Platzhaltern. Geographische Angaben und die Bezeichnung zuständiger Behörden und Gebietskörperschaften bleiben nicht anonymisiert, da solche Nennungen für die sprachliche Prüfung des Gutachtentextes erforderlich sind.

Grenzen der gutachterlichen Leistungen

Meine gutachterlichen Leistungen stellen keine Rechtsberatung dar. Sie schließen auch keine gutachterlichen Stellungnahmen zu Bauschäden, Baumängeln, sonstigen bauphysikalischen Sachverhalten oder Baugrundeigenschaften ein. Sie dienen ausschließlich der Bestimmung eines Verkehrswerts auf der Grundlage der für die Wertermittlung relevanten tatsächlichen Umstände, rechtlichen Gegebenheiten und marktbezogenen Daten zu einem definierten Stichtag im Zusammenhang mit dem vereinbarten Bewertungsanlass. Eine darüber hinausgehende Verwendung meiner Gutachten in anderen Zusammenhängen ist nicht vorgesehen und bedarf gegebenenfalls einer gesonderten Prüfung und Überarbeitung.