Schiedsgutachten als Verkehrswertgutachten mit Bindungswirkung

Ein Schiedsgutachten ist keine eigene Form der Wertermittlung, sondern ein Verkehrswertgutachten. Der besondere Charakter liegt darin, dass die Beteiligten die gutachterliche Feststellung des Verkehrswerts durch Vereinbarung als für ihr Rechtsverhältnis maßgeblich festlegen. Dadurch kann die Wertfrage mit Bindungswirkung geklärt werden, ohne sie unbedingt in einem gerichtlichen Verfahren austragen zu müssen.

Ein Schiedsgutachten setzt voraus, dass die Beteiligten vereinbaren, den Verkehrswert der Immobilie durch einen Sachverständigen verbindlich feststellen zu lassen. Es kommt insbesondere dann in Betracht, wenn über den Immobilienwert unvereinbare Ansichten bestehen, die Beteiligten die Wertfeststellung aber nicht erst in einem gerichtlichen Verfahren klären lassen wollen, in dem regelmäßig ebenfalls ein Sachverständigengutachten einzuholen wäre.

Ausgangslage für ein Schiedsgutachten

Ein Schiedsgutachten kommt insbesondere in Betracht bei Erbauseinandersetzungen, Trennungen und Scheidungen, Streitigkeiten unter Miteigentümern, gesellschaftsrechtlichen Auseinandersetzungen sowie vergleichbaren Konstellationen, in denen der Verkehrswert einer Immobilie zwischen den Beteiligten nicht offenbleiben darf.

Zugleich ist zu berücksichtigen, dass auch ein gerichtliches Verfahren die Notwendigkeit sachverständiger Wertermittlung nicht entfallen lässt, die Klärung dort aber mit zusätzlichem Zeitaufwand sowie beachtlichen Gerichts- und Anwaltskosten verbunden ist.

Voraussetzung ist ferner, dass die Beteiligten mich gemeinsam beauftragen oder sich jedenfalls verbindlich auf meine Beauftragung verständigen. Vorab ist eindeutig festzulegen, welcher Bewertungsgegenstand zu bewerten ist, welcher Wertermittlungsstichtag gelten soll und dass die gutachterliche Feststellung des Verkehrswerts für das Rechtsverhältnis der Beteiligten verbindlich sein soll. Hierzu schließen die Beteiligten spätestens vor Erstattung des Gutachtens eine von allen Beteiligten oder ihren bevollmächtigten Rechtsanwälten zu unterzeichnende Schiedsgutachtenabrede.

Grundsätze der Verfahrensgestaltung

Die konkrete Ausgestaltung des Verfahrens hängt von der Situation der Beteiligten und ihrer Bereitschaft zur Zusammenarbeit ab. Eine Schiedsgutachtenabrede muss nicht zwingend bereits zu Beginn getroffen werden. Es ist auch möglich, zunächst auf der Grundlage eines gemeinsamen Auftrags zusammenzuarbeiten und die Entscheidung über eine spätere Bindungswirkung bis zu einem Zeitpunkt offenzuhalten, in dem das Ergebnis noch unbekannt ist.

Die Verfahrensgestaltung muss gewährleisten, dass alle Beteiligten auf derselben Tatsachengrundlage stehen und die gutachterliche Feststellung in einem transparenten Verfahren zustande kommt. Außerhalb gemeinsamer Termine gestellte Nachfragen beantworte ich daher schriftlich; die jeweilige Antwort geht zugleich an alle Beteiligten. So bleibt sichergestellt, dass wertrelevante Informationen allen Beteiligten gleichermaßen zugänglich sind. Einseitige Beeinflussungsversuche weise ich zurück.

Abschluss und Erläuterung des Schiedsgutachtens

Mit der Erstattung des Schiedsgutachtens wird der Verkehrswert der Immobilie auf der Grundlage der zwischen den Beteiligten getroffenen Vereinbarungen sachverständig festgestellt. Das Verfahren findet damit seinen Abschluss in einem schriftlichen Gutachten, das sich auf den festgelegten Bewertungsgegenstand, den vereinbarten Wertermittlungsstichtag und die gemeinsam bestimmte Aufgabenstellung bezieht.

Eine abschließende Erläuterung des Schiedsgutachtens kann in Anwesenheit aller Beteiligten oder in schriftlicher Form erfolgen. Sie dient dazu, nach Zugang des Gutachtens innerhalb angemessener Frist verbleibende Verständnisfragen zu klären.

Rechtsfolgen des Schiedsgutachtens

Die wesentliche Rechtsfolge des Schiedsgutachtens besteht darin, dass die gutachterliche Wertfeststellung für die Beteiligten gilt und nicht beliebig erneut zur Disposition gestellt werden kann. Das entspricht dem Grundgedanken der §§ 317 ff. BGB, wonach eine Leistungsbestimmung durch einen Dritten für die Vertragsparteien grundsätzlich verbindlich ist.

Die Bindungswirkung entfällt nicht schon deshalb, weil ein Beteiligter die Bewertung für zu hoch oder zu niedrig hält oder ein anderer Verkehrswert ebenfalls vertretbar gewesen wäre. Bloße Bewertungszweifel, fachliche Gegenmeinungen oder nachträgliche Unzufriedenheit genügen nicht. Eine gerichtliche Kontrolle ist vielmehr auf Ausnahmefälle beschränkt. Nach § 319 BGB ist die Bestimmung durch einen Dritten nur dann nicht verbindlich, wenn sie offenbar unbillig ist. Für Schiedsgutachten wird dies in der Praxis häufig dahin zusammengefasst, dass ein gerichtliches Eingreifen nur bei grober Unrichtigkeit oder grober Unbilligkeit in Betracht kommt.

Die Hürde für eine gerichtliche Korrektur liegt damit bewusst hoch. Das Schiedsgutachten soll gerade vermeiden, dass die vereinbarte Wertfeststellung anschließend inhaltlich noch einmal wie ein gewöhnlicher Streit über den richtigen Immobilienwert neu aufgerollt wird. Der Gang zum Gericht bleibt rechtlich zwar möglich, sein Prüfungsmaßstab ist aber eng. Genau darin liegt die besondere praktische Wirkung des Schiedsgutachtens: Nicht jede abweichende Auffassung eröffnet den Streit neu, sondern nur qualifizierte Mängel der Feststellung.

Das Schiedsgutachten ist kein Gegenstück zum Privatgutachten, sondern ein besonders ausgestalteter Fall des Privatgutachtens mit der Wirkung eines Gerichtsgutachtens. Zu unterscheiden sind jedoch Gerichtsgutachten einerseits und Privatgutachten andererseits; innerhalb der Privatgutachten ist weiter zwischen Schiedsgutachten und bloßem Parteigutachten zu unterscheiden.

Wann ein Schiedsgutachten nicht der richtige Weg ist

Ein Schiedsgutachten setzt voraus, dass die Beteiligten bereit sind, die Wertfrage einer gemeinsam getragenen sachverständigen Feststellung zu überlassen. Fehlt es hieran, steht nicht die gutachterliche Wertermittlung, sondern bereits die Bereitschaft zur verbindlichen Festlegung in Frage. In solchen Fällen kann statt eines Schiedsgutachtens eine Wertexpertise, ein Verkehrswertgutachten ohne Schiedsgutachtenabrede oder unmittelbar die gerichtliche Klärung sachgerechter sein.

Ob ein Schiedsgutachten im konkreten Fall der richtige Weg ist, hängt nicht nur von der Immobilie, sondern auch von der Verfahrensbereitschaft der Beteiligten ab. In einer Erstbesprechung kann geklärt werden, ob die Voraussetzungen für ein Schiedsgutachten vorliegen, wie die Aufgabenstellung einzugrenzen ist und wie das Verfahren sachgerecht ausgestaltet werden kann.

Auch die Vergütungsfrage kann für die Entscheidung über ein Schiedsgutachten von Bedeutung sein. Angaben zur Vergütung, zu Nebenkosten und zu den Abrechnungsgrundlagen finden Sie gesondert unter Honorare.