Honorare für Immobilienbewertungen bei Erbschaft, Schenkung und Scheidung

Für meine gutachterlichen Leistungen erhalten Sie vor Beauftragung ein Festpreisangebot. Dieses Angebot erstelle ich, sobald der Bewertungsanlass, die benötigte Leistungsform und die bewertungsrelevanten Unterlagen für Ihre Immobilie von mir geprüft sind. Dadurch erhalten Sie keine schematische Preisangabe, sondern ein Festpreisangebot ohne Nachverhandlungen. Diese Arbeitsweise zeichnet meine Herangehensweise aus: Auch bei der Preisgestaltung arbeite ich mit Sorgfalt und Transparenz.

Vor Beauftragung erhalten Sie ein Festpreisangebot auf Grundlage des fachlich geprüften Bewertungsfalls.

Gerade bei Erbschaft, Scheidung, Schenkung, Miteigentum oder sonstigen Vermögensauseinandersetzungen hängt der Aufwand nicht nur von der Immobilie ab. Entscheidend ist auch, wofür der Wert benötigt wird, welche rechtlichen und tatsächlichen Besonderheiten bestehen, ob Rechte oder Belastungen zu berücksichtigen sind, wie viele Stichtage relevant sind und wie viel Abstimmung mit Beteiligten erforderlich wird.

Als Vergleichsmaßstab kann die BVS-Honorarrichtlinie Immobilienbewertung 2024 herangezogen werden. Sie ist eine unverbindliche Orientierung im Sachverständigenwesen und berücksichtigt ebenfalls einen vorläufigen Wertansatz, besondere Rechte und Belastungen, mehrere Stichtage, Unterlagenbeschaffung, örtliche Aufnahme sowie mehrere Ansprechpartner als honorarrelevante Umstände.

Meine Honorare für Verkehrswertgutachten liegen regelmäßig etwa 10 bis 20 Prozent unterhalb der BVS-Honorarrichtlinie. Ich liege jedoch nicht im unteren Marktsegment. Der Preis soll den tatsächlichen Bearbeitungsumfang abbilden: sorgfältige Unterlagenprüfung, nachvollziehbare Herleitung, verständliche schriftliche Darstellung, belastbare Begründung und bei konfliktträchtigen Bewertungsanlässen wie Erbschaft, Schenkung und Scheidung die notwendige Kommunikation mit den Beteiligten, die häufig mehr Zeit beansprucht als ein Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt oder bei einer Bank.

Warum der Bewertungsfall das Honorar bestimmt

Das Honorar einer Immobilienbewertung richtet sich nach dem konkreten Bewertungsfall. Neben der Art der Bewertungsleistung spielen der vorläufig geschätzte Verkehrswert, der Bewertungsanlass, die Aussagekraft vorhandener Unterlagen und Daten, besondere Rechte und Belastungen, die Zahl der Bewertungsstichtage und die Anforderungen an die spätere Verwendung des Ergebnisses eine Rolle.

Zusätzlicher Aufwand entsteht vor allem dort, wo Wohnungsrechte, Nießbrauch, Erbbaurechte, Baulasten, Miet- und Nutzungsverhältnisse, mehrere Stichtage, unterschiedliche Eigentumsanteile oder unklare tatsächliche Verhältnisse wie Altlastenverdacht, eine uneindeutige planungsrechtliche Situation oder Baumängel und -schäden marktrelevant bewertet werden müssen. Solche Punkte müssen erkannt und in ihrer wertrelevanten Bedeutung berücksichtigt werden.

Auch der Bewertungsanlass wirkt sich auf den Umfang der Leistung aus. Eine Bewertung zur Verkaufsberatung ist anders gelagert als eine Bewertung bei Erbschaft, Scheidung, Schenkung, Miteigentum oder einer Vermögensauseinandersetzung. In diesen Fällen erhöht sich der Bewertungsaufwand zum Beispiel durch mehr als nur einen Stichtag, und der Kommunikationsaufwand steigt bei Eigentümergemeinschaften erheblich. Das schließt auch die Kommunikation mit Rechtsanwälten ein.

Stufenweise Beauftragung

Die erste Einordnung Ihres Bewertungsanliegens ist stets kostenfrei. Im Erstkontakt klären wir den Bewertungsanlass, die wesentlichen Rahmendaten der Immobilie, die Eigentümerkonstellation sowie bekannte Rechte und Belastungen. Außerdem wird besprochen, welche Art von gutachterlicher Leistung benötigt wird: Wertexpertise, Verkehrswertgutachten, Parteigutachten oder Schiedsgutachten.

Im Anschluss nehme ich eine erste Luftbildauswertung vor, verschaffe mir einen Eindruck von Lage, Grundstück, Bebauung und Umfeld und ermittle den maßgeblichen Bodenrichtwert. Auf dieser Grundlage lässt sich häufig bereits abschätzen, welche Unterlagen für den nächsten Schritt erforderlich sind und ob der Bewertungsfall einfach oder prüfungsintensiver gelagert ist.

Bis zu diesem Zeitpunkt entstehen Ihnen keine Kosten.

Unterlagenpaket mit fachlicher Vorprüfung

Ein Festpreisangebot, das den konkreten Aufwand kalkuliert, setzt voraus, dass die wertrelevanten Unterlagen, Auskünfte und Registerauszüge am besten vollständig vorliegen. Mindestens benötige ich einen Grundbuchauszug und Grundrisse oder ein Aufmaß. Je nach Bewertungsfall können weitere Unterlagen erforderlich sein, etwa Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis, dem Altlastenkataster, planungsrechtliche Informationen, Mietunterlagen oder sonstige objektbezogene Nachweise.

Erst wenn Sie diesen Schritt ausdrücklich wünschen, beschaffe und prüfe ich die hierfür erforderlichen Unterlagen auf Grundlage einer Vollmacht. Für dieses Unterlagenpaket und die fachliche Vorprüfung fällt eine Kostenpauschale an.

Die Kostenpauschale für Unterlagenpaket und Vorprüfung wird bei Beauftragung vollständig auf das Honorar angerechnet.

Diese Pauschale ist keine zusätzliche Vergütung neben dem späteren Honorar.

Festpreisangebot auf Grundlage der geprüften Unterlagen

Nach der Vorprüfung erhalten Sie ein Festpreisangebot für die eigentliche Bewertungsleistung einschließlich Ortsbesichtigung und aller Nebenkosten.

Bei einfach gelagerten Bewertungsfällen kann das Festpreisangebot häufig kurzfristig erstellt werden, sobald Grundbuchauszug und Grundriss oder Aufmaß vorliegen. Das betrifft zum Beispiel viele Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser ohne besondere Rechte, Belastungen oder unklare Nutzungssituationen.

In anderen Fällen ist es sachgerecht, weitere Auskünfte abzuwarten, bevor ein Festpreisangebot erstellt wird. Das betrifft insbesondere wertrelevante Informationen aus Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, planungsrechtlichen Unterlagen oder sonstigen objektbezogenen Nachweisen. Dadurch wird vermieden, dass der Bewertungsaufwand zu früh zu niedrig eingeschätzt wird und später Nachtragsforderungen entstehen.

Die Pauschale für das Unterlagenpaket und die fachliche Vorprüfung ist deshalb auch dann nicht ohne Gegenwert, wenn Sie anschließend keinen Auftrag erteilen möchten. Die beschafften Unterlagen stehen Ihnen zur Verfügung und können grundsätzlich auch für eine anderweitige Beauftragung genutzt werden. Zudem ist der Bewertungsfall nach der Vorprüfung fachlich eingeordnet: Es ist klarer, welche Bewertungsleistung benötigt wird, welche Unterlagen vorliegen und welche Besonderheiten bei einer späteren Beauftragung zu berücksichtigen sind – und ob eine Beauftragung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll ist.

Zur ersten Orientierung: Honorare für einfache Bewertungsfälle

Damit Sie die Größenordnung vor einer Anfrage einschätzen können, nenne ich nachfolgend Mindestfestpreise für einfache Bewertungsfälle. Sie gelten bei vollständiger Unterlagenlage, einem einzigen Bewertungsstichtag und ohne besondere Rechte oder Belastungen am Grundstück.

Die genannten Honorare sind Ausgangswerte; maßgeblich ist stets der konkrete Bewertungsfall.

Beispielberechnungen können bei Immobilienbewertungen leicht einen falschen Vergleichsmaßstab setzen. Maßgeblich ist nicht allein der vorläufige Verkehrswert, sondern der konkrete Bewertungsfall mit Rechten und Belastungen, Bewertungsstichtagen, Nutzungssituation und Bewertungsanlass. Deshalb erhalten Sie nach der Vorprüfung ein individuelles Festpreisangebot.